賃貸オフィス 建築

こんなお悩みはございませんか?

  • 現在土地を所有しているため、賃貸オフィスを建てて収益を得たい
  • 現在空室となっている賃貸オフィスビルをリノベーションしたい
  • 賃貸オフィスの新築を依頼したいが、どこに依頼すべきかわからない
  • 自社オフィスを建てて、他のフロアを賃貸オフィスとして活用したい
  • 所有している古い賃貸オフィスを改修するか立て直すか迷っている

●●県での賃貸オフィスの建築なら
●●オフィスづくり.comにお任せください

賃貸オフィス建築のメリット

賃貸オフィスは収益性が高い

賃貸オフィスの一番のメリットは収益性の高さです。個人契約であるアパートやマンションの住宅系物件と、法人での契約の賃貸オフィスを比較すると、同面積での賃料差は約1.5倍~2倍、賃貸オフィスの方が高いです。また、賃貸オフィスはアパートやマンションなどの住宅と比べて長期的に利用されることが多く、一度契約すれば、長期的に安定した収益を得ることができます。そのため、一度成功すれば大きな収益を上げられるのが賃貸オフィスの一番のメリットです。しかし、住宅系の収益物件と同じく、賃貸オフィスも入居率が低いと、収益に繋がらないため、入居率の高い賃貸オフィスをつくる必要があります。

賃貸オフィスは収益形態が豊富

賃貸オフィスの収益形態は、フロアを丸々貸し出す「フロア貸し」やフロアを区切って貸し出す「フロア分割貸し」、ビル一棟を貸し出す「一棟貸し」などが一般的です。その他にも、シェアオフィスのように、個人で利用するエリアを月額で契約し、同じフロアを複数の方が利用する形態があります。シェアオフィスの場合は月間契約だけでなく、時間貸し、日貸し、会議室のレンタルなど一日だけ利用したい方向けにもオフィス空間を提供することができます。これは賃貸オフィスビルだからこそできる収益形態です。賃貸オフィスを活用して収益を得たいとお考えの場合は、エリアの特性に合わせて最適な形態で賃貸オフィスをつくりましょう。

賃貸オフィスの運営はオーナーへの負担が少ない

アパートやマンションなどの住宅系物件の場合は、入居者の入れ替わりや水漏れや火災などの突発的なトラブルが多く、修繕費がかさむ傾向にあります。オフィスの場合は入居者が法人のため、賃料未払いといったトラブルも少なく、入居者の入れ替わりも少ないため、運営面でオーナー様にかかる負担が少ないのが特徴です。その他にも、建築物の制限が他の住宅系物件や飲食店などの建築物に比べて少なく、自由度の高い設計ができるというメリットがあります。

賃貸オフィス建築で
失敗しないポイント

賃貸オフィス建築の予算を決める

総予算が決まったら、「土地取得費(土地購入から始める場合)」「建築費」「諸経費」の配分を決めてください。ポイントとなるのは「建築費」の把握です。賃貸オフィスを建てる際にかかる建築費については、実際よりも低く想定されているケースが多いです。そのため、時間をかけて賃貸オフィスの設計プランを作成しても、建築費を知って中断されるケースが非常に多いです。事前に賃貸オフィスを建てるにはどれくらいの費用が発生するのか、概算でも結構ですので把握しておくことをおすすめします。賃貸オフィスの概算費用に関しては「賃貸オフィス建築の概算費用」からご確認いただけます。建築費については建築のプロである設計事務所に相談しましょう。正確な総予算をもとに収支計画を立てることが必要です。

賃貸オフィスの収支計画を立てる

賃貸オフィスの建築を進めるにあたって、事前に建設から運用までを考慮した収支計画を立てましょう。収支のバランスについて良好な予想が立てられる場合、賃貸オフィスの建築計画を進めます。
具体的に把握する項目としては、建設費以外に運用で発生する収入や支出、融資を受ける場合の返済計画、土地購入の費用などがあります。収支計画で確認すべき項目を下記にまとめております。この項目の数値を算出し、持続的に収益を得るためにはどのような施策が必要なのか計画を立てる際にご活用ください。「建築関連費」「修繕維持費」など建物の建築に関わる費用に関しては設計事務所に確認した上で収支計画を立てましょう。

前提条件

  • 土地関連費
  • 建物関連費
  • 開発関連費
  • 開業費
  • 金利
  • 予備費

資金調達

  • 自己資金
  • 敷金
  • 保証金
  • 借入金

賃貸収入項目

  • 賃料収入
  • 共益費収入
  • 駐車場棟収入
  • 資金運用益

賃貸支出項目

  • 管理費
  • 修繕維持費
  • 損害補償料
  • 公租公課
  • 減価償却費
  • 支払利子
  • 返済元金
  • その他経費

入居率の高い賃貸オフィスをつくるポイント

賃貸オフィスは収益性物件です。収益を得るためには、賃貸オフィスの入居率を高める必要があります。賃貸オフィスの場合、一度契約して入居が確定すれば長期間利用していただけるため、安定して収益を得ることができます。賃貸オフィスを建築する際は入居者がどのような基準で入居を判断するかを把握してから、どのような賃貸オフィスを建てるのか決めましょう。
基本的に入居者が入居先のオフィスを決める際に判断する基準は「エリア」「面積」「賃料」「快適性」「安全性」の5つです。オフィスを建てる際にはこれらの条件について考慮した上で賃貸オフィスを作りましょう。●●オフィスづくり.comでは賃貸オフィスの新築やリノベーション、用途変更にも対応しています。土地探しから必要の場合は、土地探しのサポートも行います。

エリアを考える

賃貸オフィスを建築するにあたって重要なのは、建築するエリア選びです。エリアを考える際は下記の項目であるか確認する必要があります。

  • アクセスしやすい幹線道路沿いであるか
  • お客さまや社員の駐車場が確保できる環境であるか
  • 周辺にビジネスをサポートするような食事関連の施設や銀行はあるか
  • 「事務所用途」の建築が可能な土地か
  • 地盤がしっかりしている土地か

など、上記の他にも賃貸オフィス建築に伴う土地選びで確認すべきポイントはいくつもあります。
賃貸オフィスの新築で土地の購入も検討されている方は、不動産屋さんに加え、地盤やインフラ設備、建築物に詳しい地元の設計事務所に早い段階から相談することをおすすめします。また、賃貸オフィスへの用途変更や、既存の賃貸オフィスのリノベーションを検討されている場合も、建築に詳しい設計事務所に相談しましょう。●●オフィスづくり.comでは賃貸オフィスの建築に対応しています。賃貸オフィスの建築にかかる費用や、そもそも理想通りの賃貸オフィスを建てられるのかなど、建築のプロの視点からお伝えいたします。●●県で賃貸オフィスの建築でお悩みの方はお気軽にお問い合わせください。

最適な床面積の設定

オフィスの床面積は入居者が賃貸オフィス選びで必ず確認している項目の一つです。
オフィスが必要以上に大きいと家賃がかさみ、狭すぎると業務効率に支障をきたしかねません。そのため、賃貸オフィスの建築を検討されている方は、事前にターゲット層を決めて、最適な床面積の賃貸オフィスをつくりましょう。
一般的にオフィスで業務を行う際に必要な面積は、1人当たり約3坪と言われています。こちらは目安ですが、極端に面積が小さいと業務を行う際に影響が出てしまいます。このことを踏まえた上で、賃貸オフィスを建築を進めましょう。

賃貸オフィスの賃料の設定方法

賃貸オフィスを経営する上で最も重要なのは賃料の設定です。
基本的には周辺の同じような建物の賃料相場との比較によって設定します。共用部分の水道光熱費などの共益費は、賃料に含まれている場合もあるため、必要に応じて賃料を修正する必要があります。
賃貸オフィスをフロア貸しする場合は下記のような契約方法もあります。賃料設定の際にご活用ください。

【フリーレント】
契約後一定期間、賃料が無料になる契約です。期間は1ヶ月~12ヶ月まで様々です。不況期程フリーレントが付与される率が高く、期間も長くなります。

【レントホリデー】
1年のうち1ヶ月程度の賃料を無料にする契約です。複数年契約の定借において、フリーレントのように契約の当初から連続した期間の賃料を免除されるよりも、支払い賃料額を毎年一定にして計上したい方向けの方法です。

【段階賃料】
初期においては賃料を低くし、後に賃料を上げる契約です。例えば、当初1年間は半額とし、2年目以降は相場賃料に戻す方法です。

このように契約方法にはいくつか種類があります。収支計画の実現に最適な賃料と契約方法を設定しましょう。

入居したくなる共用部をつくる

オフィスは、そのつくり方によって「採用力向上」や「コミュニケーション活性化」、「ブランディング」など様々な経営効果を得られます。賃貸オフィスを建築する際は、入居されるお客さまにとって業務を行いやすい環境だけでなく、業績アップに活用できるようなオフィスをつくりましょう。
賃貸オフィスの入居率を高めるために、賃貸オフィスの共用部へ投資しましょう。代表的なオフィス内の共用部としてあげられるのが、エントランス、エレベーター、廊下、トイレです。共用部が綺麗だったり、デザイン性があることで来客に与える印象が良くなるだけでなく、採用力向上やブランディングの強化に繋がります。賃貸オフィスを建てる際は、共用部に投資して細部までこだわりましょう。

安全性の高いオフィスをつくる

近年、賃貸オフィスに求めることとして、「安全性」という項目が注目されています。特に2013年の東日本大震災以降、入居企業からのテナントビルの耐震性への関心は高くなってきています。耐震性を高めるためには、地盤の調査や設計の構造など建築の専門家でなくては判断できない項目がいくつもあります。耐震性の高いオフィスをつくる場合は、必ず建築のプロである設計事務所に依頼しましょう。また、安全性という面では、耐震性だけでなく、セキュリティ面での安全性を求める方も多いです。耐震性やセキュリティ性は求めすぎても底が知れないため、収支計画に沿ってどこまで予算をかけるのかを事前に決めておきましょう。

賃貸オフィス建築の概算費用

賃貸オフィス 新築

オフィスビルの新築にかかる建設費は、同じ構造、同じ延床面積であっても、地域によって価格が異なることがあります。これは、コンクリートの費用など、材料そのものの単価や施工費、運搬費が地域によって変わるからです。下記に全国47都道府県と●●県の建設費(坪単価)を比較した表がございます。ぜひご参考にしてください。

構造別のオフィスビル建設費の比較表

エリア 鉄筋コンクリート造 鉄骨造 木造
全国(47都道府県) 119.8万円/坪 97.9万円/坪 53.9万円/坪
●●県 106.8万円/坪 92.2万円/坪 49.5万円/坪

※建築着工統計調査(国交省)に基づいて作成(2018年度データ参照)

賃貸オフィス リノベーション

既に賃貸オフィスを所有されている方の中で、入居率を高めたいとご検討されている方には、オフィスにリノベーションを施すことをおすすめします。オフィスのリノベーションは大きく分けて3種類に分けられます。お客さまのご要望に合わせて最適なリノベーションを施しましょう。下記にリノベーションの種類と特徴を紹介しています。

【フルリノベーション】
フルリノベーションとは賃貸オフィスの間取りや内装をすべてゼロから作り直すリノベーションです。既存のオフィスをゼロから設計するため、自由度が高く他の賃貸オフィスと差別化することができます。しかし、ゼロからオフィスレイアウトや設備を設計するため、他のリノベーションに比べて時間がかかります。また、業務量が多いため工数がかかり費用もその分かかります。賃貸オフィスの間取りや内装をゼロから考え直したいとお考えの方は、このフルリノベーションが適しています。

【ポイントリノベーション】
ポイントリノベーションとは賃貸オフィスの壁や天井、設備などの一部分や、一部屋だけと限定してリノベーションを施す方法です。必要な箇所だけ設計と工事を行うため、リノベーション費用を抑えることができます。賃貸オフィスでリノベーションを施した部分と、手を加えていない既存の部分のギャップの処理の仕方がポイントとなります。

【スケルトン化】
スケルトンというのは、オフィス空間に何も手を加えず、内装設備が無い状態の事をいいます。賃貸オフィスの場合、入居者が契約を解除して移転した場合、契約内容によっては原状復帰工事としてオフィスをスケルトン化することがあります。スケルトン状態のままでは、オフィスとして使えませんので、照明と空調などの最低限なものを取り付け、残りはできるだけ取り除いて、コンクリートの打ちっ放し状態にします。若い人たちに人気のあるリノベーションで、オフィスをおしゃれな雰囲気にできます。ただし、●●県においては室内の温度環境を守るための断熱工事も重要です。

下記にそれぞれの概算費用をまとめた表があります。オフィスのリノベーションの際にご活用ください。

リノベーションの種類 坪単価
フルリノベーション 約35万円/坪
ポイントリノベーション 約15万円/坪
スケルトン化 約10万円/坪

※上記の価格はテナントビルの内部リノベーションの場合
※面積が小さくなっていくと坪単価は上記金額より上がります

よくある質問

オフィスの新築を検討していますが、土地がまだ決まっていません。

土地探しの段階からでもご相談いただけます。オフィス建築設計.comではオフィス新築に伴う土地探しからサポートいたします。

オフィスの新築にはどれくらいの期間がかかりますか?

オフィスの新築は建築内容にもよって変化しますが、オフィスの新築には初回のお打ち合わせから着工までに概ね5か月~7か月ほどお時間がかかります。(※オフィスの新築にかかるお時間は建築内容によって変化します。)そのため、期日の迫ったご相談に関しては現実的に対応できない可能性があるので、早めにパートナーに相談することをお勧めします。

オフィスの新築にはどれくらいの価格が発生しますか?

オフィスの新築にかかる費用は一概にお答えすることはできません。オフィスの新築の費用は建設規模や、お客さまのこだわり、内装工事等の内容によって異なります。大体の概算費用はお伝えすることができます。まずはお問い合わせください。

オフィス新築の経験がないため何から取り組めばいいのかわからない

まずはオフィスの新築にかけられる予算と資金計画を決めましょう。予算が決まっていない状態で設計プランを検討しても、建築費が想定より高く中断してしまうケースが非常に多くあります。事前にオフィスを建てるにはどれくらいの費用が発生するのか概算でも結構ですので把握しておくことをおすすめします。

オフィスに対する要望はあるがイメージがまとまっていません。対応いただけますか?

喜んで対応いたします。お客さまのご要望をヒアリングする際に、ご自身の要望を言葉や形で表せる方はほとんどいらっしゃいません。多くの方が「要望はあるが表現できない」というお悩みを抱えています。私たちはお客さまのご要望を設計図面に落とし込めるように、丁寧なヒアリングを心がけております。また、どのようなオフィスになるのかイメージがわかないといったお客さまの不安を解消するために、完成したオフィスをイメージできる提案書や3D-CGを用意して打ち合わせを進めます。

テナントビルの新築を検討しています。入居率の高いオフィスを作りたいのですが、対応いただけますか?

喜んで対応いたします。オフィス建築設計.comはオフィスの新築に対応しています。入居率を高めるためのオフィスづくりのポイントも把握しています。テナントビルの新築を検討されている場合は、私たちにお任せください。

収益性を高めるために住宅に加えテナントビルなどの用途の複合ビルを建築したいが、どこに依頼すべきかわからない

オフィス建築設計.comでは複合ビルの建築にも対応しています。複合ビルの場合、建設コストの把握やテナント数、空室率、維持管理費、融資の返済額などを勘案して、収益がでる計画になるかの確認が何より大切です。複合ビルの用途によっては、収益性が上がらないケースもあるため建築計画を進める際は収支計画の検討が必要です。利便性や交通性を含めた立地の影響も大きいため、複合ビルの新築を進める際には必ず建築の専門家に依頼しましょう。

オフィスの改修はどれくらいの価格でできますか?

オフィスの改修にかかる費用は一概にお答えすることはできません。オフィスの改修の費用は建設規模や、お客さまのこだわり、内装工事等の内容によって異なります。大体の概算費用はお伝えすることができます。まずはお問い合わせください。

オフィスの新築や改修を検討しているのですが、どちらにすべきかわからず悩んでいます。

まず、改修が可能な建築物か確認いたします。結果によっては改修できない場合もありますので、あらかじめご了承ください。また、建物の工事以外の視点として、そもそも、同じ場所での改修が良いのか、移転・新築が良いのかという検討も行います。オフィスの改修ならオフィス建築設計.comにお任せください。

オフィスに対する要望はありますが、改修の具体的なイメージがありません。

喜んで対応いたします。お客さまのご要望をヒアリングする際に、ご自身の要望を言葉や形で表せる方はほとんどいらっしゃいません。多くの方が「要望はあるが表現できない」というお悩みを抱えています。私たちはお客さまのご要望を設計図面に落とし込めるように、丁寧なヒアリングを心がけております。また、どのようなオフィスになるのかイメージがわかないといったお客さまの不安を解消するために、完成したオフィスをイメージできる提案書や3D-CGを用意して打ち合わせを進めます。

テナントビルに改修を施し入居率の高いオフィスを作りたいのですが、対応いただけますか?

喜んで対応いたします。オフィス建築設計.comはオフィスの改修や内装デザインにも対応しています。入居率を高めるためのオフィス改修を検討されている場合は、私たちにお任せください。

オフィス建築の進め方
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オフィス建築設計.comでは「事務所ビルの新築・増改築を検討されている方」、「テナントビル・シェアオフィスの建築を検討されている方」、「オフィスの老朽化を懸念されている方」向けによくあるお悩みの解決策や、プロジェクトの進め方についてまとめたガイドブックを各種ご用意しております。

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