こんなお悩みはございませんか?
- 現在土地を所有しているため、テナントビルを建てて収益を得たい
- 現在空室となっているテナントビルを改修したい
- テナントビルの新築を依頼したいが、どこに依頼すべきかわからない
- 自社オフィスを建てて、他のフロアをテナントビルとして活用したい
- 所有している古いテナントビルを改修するか建て替えるか迷っている
四国でのテナントビルの建築なら
オフィス建築設計.comにお任せください
テナントビル建築のメリット
テナントビルは収益性が高い
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テナントビルの一番のメリットは収益性の高さです。個人契約であるアパートやマンションの住宅系物件と、法人での契約のテナントビルを比較すると、同面積での賃料差は約1.5倍~2倍、テナントビルの方が高いです。また、テナントビルはアパートやマンションなどの住宅と比べて長期的に利用されることが多く、一度契約すれば、長期的に安定した収益を得ることができます。そのため、一度成功すれば大きな収益を上げられるのがテナントビルの一番のメリットです。しかし、住宅系の収益物件と同じく、テナントビルも入居率が低いと、収益に繋がらないため、入居率の高いテナントビルをつくる必要があります。
テナントビルは収益形態が豊富
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テナントビルの収益形態は、フロアを丸々貸し出す「フロア貸し」やフロアを区切って貸し出す「フロア分割貸し」、ビル一棟を貸し出す「一棟貸し」などが一般的です。
その他にも、シェアオフィスのように、個人で利用するエリアを月額で契約し、同じフロアを複数の方が利用する形態があります。シェアオフィスの場合は月間契約だけでなく、時間貸し、日貸し、会議室のレンタルなど一日だけ利用したい方向けにもオフィス空間を提供することができます。これはテナントビルだからこそできる収益形態です。テナントビルを活用して収益を得たいとお考えの場合は、エリアの特性に合わせて最適な形態でテナントビルをつくりましょう。
テナントビルの運営はオーナーへの負担が少ない
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アパートやマンションなどの住宅系物件の場合は、入居者の入れ替わりや水漏れや火災などの突発的なトラブルが多く、修繕費がかさむ傾向にあります。オフィスの場合は入居者が法人のため、賃料未払いといったトラブルも少なく、入居者の入れ替わりも少ないため、運営面でオーナー様にかかる負担が少ないのが特徴です。その他にも、建築物の制限が他の住宅系物件や飲食店などの建築物に比べて少なく、自由度の高い設計ができるというメリットがあります。
テナントビル建築で
失敗しないポイント
テナントビル建築の予算を決める
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テナントビルの収支計画を立てる
テナントビルの建築を進めるにあたって、事前に建設から運用までを考慮した収支計画を立てましょう。収支のバランスについて良好な予想が立てられる場合、テナントビルの建築計画を進めます。
具体的に把握する項目としては、建設費以外に運用で発生する収入や支出、融資を受ける場合の返済計画、土地購入の費用などがあります。収支計画で確認すべき項目を下記にまとめております。この項目の数値を算出し、持続的に収益を得るためにはどのような施策が必要なのか計画を立てる際にご活用ください。「建築関連費」「修繕維持費」など建物の建築に関わる費用に関しては設計事務所に確認した上で収支計画を立てましょう。
前提条件
- 土地関連費
- 建物関連費
- 開発関連費
- 開業費
- 金利
- 予備費
資金調達の設定
- 自己資金
- 敷金
- 保証金
- 借入金
賃貸収入項目
- 賃料収入
- 共益費収入
- 駐車場棟収入
- 資金運用益
賃貸支出項目
- 管理費
- 修繕維持費
- 損害補償料
- 公租公課
- 減価償却費
- 支払利子
- 返済元金
- その他経費
入居率の高いテナントビルをつくるポイント
テナントビルは収益性物件です。収益を得るためには、テナントビルの入居率を高める必要があります。テナントビルの場合、一度契約して入居が確定すれば長期間利用していただけるため、安定して収益を得ることができます。テナントビルを建築する際は入居者がどのような基準で入居を判断するかを把握してから、どのようなテナントビルを建てるのか決めましょう。
基本的に入居者が入居先のオフィスを決める際に判断する基準は「エリア」「面積」「賃料」「快適性」「安全性」の5つです。オフィスを建てる際にはこれらの条件について考慮した上でテナントビルを作りましょう。オフィス建築設計.comではテナントビルの新築や改修、用途変更にも対応しています。土地探しから必要の場合は、土地探しのサポートも行います。
エリアを考える
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テナントビルを建築するにあたって重要なのは、建築するエリア選びです。エリアを考える際は下記の項目であるか確認する必要があります。
- アクセスしやすい幹線道路沿いであるか
- お客さまや社員の駐車場が確保できる環境であるか
- 周辺にビジネスをサポートするような食事関連の施設や銀行はあるか
- 「事務所用途」の建築が可能な土地か
- 地盤がしっかりしている土地か
など、上記の他にもテナントビル建築に伴う土地選びで確認すべきポイントはいくつもあります。 テナントビルの新築で土地の購入も検討されている方は、不動産屋さんに加え、地盤やインフラ設備、建築物に詳しい地元の設計事務所に早い段階から相談することをおすすめします。また、テナントビルへの用途変更や、既存のテナントビルの改修を検討されている場合も、建築に詳しい設計事務所に相談しましょう。オフィス建築設計.comではテナントビルの建築に対応しています。テナントビルの建築にかかる費用や、そもそも理想通りのテナントビルを建てられるのかなど、建築のプロの視点からお伝えいたします。四国でテナントビルの建築でお悩みの方はお気軽にお問い合わせください。
最適な床面積の設定
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オフィスの床面積は入居者がテナントビル選びで必ず確認している項目の一つです。
オフィスが必要以上に大きいと家賃がかさみ、狭すぎると業務効率に支障をきたしかねません。そのため、テナントビルの建築を検討されている方は、事前にターゲット層を決めて、最適な床面積のテナントビルをつくりましょう。
一般的にオフィスで業務を行う際に必要な面積は、1人当たり約3坪と言われています。こちらは目安ですが、極端に面積が小さいと業務を行う際に影響が出てしまいます。このことを踏まえた上で、テナントビルの建築を進めましょう。
テナントビルの賃料の設定方法
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テナントビルを経営する上で最も重要なのは賃料の設定です。
基本的には周辺の同じような建物の賃料相場との比較によって設定します。共用部分の水道光熱費などの共益費は、賃料に含まれている場合もあるため、必要に応じて賃料を修正する必要があります。
テナントビルをフロア貸しする場合は下記のような契約方法もあります。賃料設定の際にご活用ください。
【フリーレント】
契約後一定期間、賃料が無料になる契約です。期間は1ヶ月~12ヶ月まで様々です。不況期程フリーレントが付与される率が高く、期間も長くなります。
【レントホリデー】
1年のうち1ヶ月程度の賃料を無料にする契約です。複数年契約の定借において、フリーレントのように契約の当初から連続した期間の賃料を免除されるよりも、支払い賃料額を毎年一定にして計上したい方向けの方法です。
【段階賃料】
初期においては賃料を低くし、後に賃料を上げる契約です。例えば、当初1年間は半額とし、2年目以降は相場賃料に戻す方法です。
このように契約方法にはいくつか種類があります。収支計画の実現に最適な賃料と契約方法を設定しましょう。
入居したくなる共用部をつくる
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オフィスは、そのつくり方によって「採用力向上」や「コミュニケーション活性化」、「ブランディング」など様々な経営効果を得られます。テナントビルを建築する際は、入居されるお客さまにとって業務を行いやすい環境だけでなく、業績アップに活用できるようなオフィスをつくりましょう。
テナントビルの入居率を高めるために、テナントビルの共用部へ投資しましょう。代表的なオフィス内の共用部としてあげられるのが、エントランス、エレベーター、廊下、トイレです。共用部が綺麗だったり、デザイン性があることで来客に与える印象が良くなるだけでなく、採用力向上やブランディングの強化に繋がります。テナントビルを建てる際は、共用部に投資して細部までこだわりましょう。
安全性の高いオフィスをつくる
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近年、テナントビルに求めることとして、「安全性」という項目が注目されています。特に2013年の東日本大震災以降、入居企業からのテナントビルの耐震性への関心は高くなってきています。耐震性を高めるためには、地盤の調査や設計の構造など建築の専門家でなくては判断できない項目がいくつもあります。耐震性の高いオフィスをつくる場合は、必ず建築のプロである設計事務所に依頼しましょう。また、安全性という面では、耐震性だけでなく、セキュリティ面での安全性を求める方も多いです。耐震性やセキュリティ性は求めすぎても底が知れないため、収支計画に沿ってどこまで予算をかけるのかを事前に決めておきましょう。
テナントビル建築の概算費用
テナントビル 新築
オフィスビルの新築にかかる建設費は、同じ構造、同じ延床面積であっても、地域によって価格が異なることがあります。これは、コンクリートの費用など、材料そのものの単価や施工費、運搬費が地域によって変わるからです。下記に全国47都道府県と四国の建設費(坪単価)を比較した表がございます。ぜひご参考にしてください。
構造別のオフィスビル建設費の比較表
エリア | 鉄筋コンクリート造 | 鉄骨造 | 木造 |
---|---|---|---|
全国(47都道府県) | 119.8万円/坪 | 97.9万円/坪 | 53.9万円/坪 |
四国 | 106.8万円/坪 | 92.2万円/坪 | 49.5万円/坪 |
※建築着工統計調査(国交省)に基づいて作成(2018年度データ参照)
テナントビル リノベーション
オフィスの改修にはおよそ3種類に分けられます。
【フルリノベーション】
オフィスをすべて作り直す改修です。フルリノベーションの特徴は既存のオフィスを一から設計する点です。そのため、自由度の高い変更を加えることができ、他社のオフィスとの差別化を実現することができます。しかし、ゼロからオフィスレイアウトや設備を設計するため、他の改修に比べて時間がかかります。また、業務量が多いため工数がかかり費用もその分かかります。オフィスをゼロから考え直したいとお考えの方は、このフルリノベーションが適しています。
【ポイントリノベーション】
壁や天井などオフィスの一部分や部屋を限定して改修を行います。この改修は必要な箇所だけの設計と工事を実施します。そのため、お客様に負担していただく費用を抑えることができます。オフィスの既存の部分と改修を施した部分との間で生まれるギャップの処理の仕方がポイントとなります。
【スケルトン化】
スケルトンというのは、コンクリートの打ちっ放しのような、内装設備のない状態を指します。もちろんそのままではオフィスとして使えませんので、照明と空調などの最低限なものを取り付け、残りはできるだけ取り除いて、コンクリートの打ちっ放し状態にします。この改修は若い世代に人気のある手法で、オフィスをおしゃれな雰囲気にできます。ただし、寒暖差の激しい、四国エリアにおいては室内の温度環境を守るための断熱工事が必要です。
下記にそれぞれの概算費用をまとめた表があります。オフィスの改修の際にご活用ください。
リノベーションの種類 | 坪単価 |
---|---|
フルリノベーション | 約35万円/坪 |
ポイントリノベーション | 約15万円/坪 |
スケルトン化 | 約10万円/坪 |
※上記の価格はテナントビルの内部リノベーションの場合
※面積が小さくなっていくと坪単価は上記金額より上がります
よくある質問
- オフィスの新築を検討していますが、土地がまだ決まっていません。
土地探しの段階からでもご相談いただけます。オフィス建築設計.comではオフィス新築に伴う土地探しからサポートいたします。
- オフィスの新築にはどれくらいの期間がかかりますか?
オフィスの新築は建築内容にもよって変化しますが、オフィスの新築には初回のお打ち合わせから着工までに概ね5か月~7か月ほどお時間がかかります。(※オフィスの新築にかかるお時間は建築内容によって変化します。)そのため、期日の迫ったご相談に関しては現実的に対応できない可能性があるので、早めにパートナーに相談することをお勧めします。
- オフィスの新築にはどれくらいの価格が発生しますか?
オフィスの新築にかかる費用は一概にお答えすることはできません。オフィスの新築の費用は建設規模や、お客さまのこだわり、内装工事等の内容によって異なります。大体の概算費用はお伝えすることができます。まずはお問い合わせください。
- オフィス新築の経験がないため何から取り組めばいいのかわからない
まずはオフィスの新築にかけられる予算と資金計画を決めましょう。予算が決まっていない状態で設計プランを検討しても、建築費が想定より高く中断してしまうケースが非常に多くあります。事前にオフィスを建てるにはどれくらいの費用が発生するのか概算でも結構ですので把握しておくことをおすすめします。
- オフィスに対する要望はあるがイメージがまとまっていません。対応いただけますか?
喜んで対応いたします。お客さまのご要望をヒアリングする際に、ご自身の要望を言葉や形で表せる方はほとんどいらっしゃいません。多くの方が「要望はあるが表現できない」というお悩みを抱えています。私たちはお客さまのご要望を設計図面に落とし込めるように、丁寧なヒアリングを心がけております。また、どのようなオフィスになるのかイメージがわかないといったお客さまの不安を解消するために、完成したオフィスをイメージできる提案書や3D-CGを用意して打ち合わせを進めます。
- テナントビルの新築を検討しています。入居率の高いオフィスを作りたいのですが、対応いただけますか?
喜んで対応いたします。オフィス建築設計.comはオフィスの新築に対応しています。入居率を高めるためのオフィスづくりのポイントも把握しています。テナントビルの新築を検討されている場合は、私たちにお任せください。
- 収益性を高めるために住宅に加えテナントビルなどの用途の複合ビルを建築したいが、どこに依頼すべきかわからない
オフィス建築設計.comでは複合ビルの建築にも対応しています。複合ビルの場合、建設コストの把握やテナント数、空室率、維持管理費、融資の返済額などを勘案して、収益がでる計画になるかの確認が何より大切です。複合ビルの用途によっては、収益性が上がらないケースもあるため建築計画を進める際は収支計画の検討が必要です。利便性や交通性を含めた立地の影響も大きいため、複合ビルの新築を進める際には必ず建築の専門家に依頼しましょう。
- オフィスの改修はどれくらいの価格でできますか?
オフィスの改修にかかる費用は一概にお答えすることはできません。オフィスの改修の費用は建設規模や、お客さまのこだわり、内装工事等の内容によって異なります。大体の概算費用はお伝えすることができます。まずはお問い合わせください。
- オフィスの新築や改修を検討しているのですが、どちらにすべきかわからず悩んでいます。
まず、改修が可能な建築物か確認いたします。結果によっては改修できない場合もありますので、あらかじめご了承ください。また、建物の工事以外の視点として、そもそも、同じ場所での改修が良いのか、移転・新築が良いのかという検討も行います。オフィスの改修ならオフィス建築設計.comにお任せください。
- オフィスに対する要望はありますが、改修の具体的なイメージがありません。
喜んで対応いたします。お客さまのご要望をヒアリングする際に、ご自身の要望を言葉や形で表せる方はほとんどいらっしゃいません。多くの方が「要望はあるが表現できない」というお悩みを抱えています。私たちはお客さまのご要望を設計図面に落とし込めるように、丁寧なヒアリングを心がけております。また、どのようなオフィスになるのかイメージがわかないといったお客さまの不安を解消するために、完成したオフィスをイメージできる提案書や3D-CGを用意して打ち合わせを進めます。
- テナントビルに改修を施し入居率の高いオフィスを作りたいのですが、対応いただけますか?
喜んで対応いたします。オフィス建築設計.comはオフィスの改修や内装デザインにも対応しています。入居率を高めるためのオフィス改修を検討されている場合は、私たちにお任せください。