愛媛・香川のテナントビル・賃貸オフィスの建築設計

テナントビルの一番のメリットは収益性の高さです。個人契約であるアパートやマンションの住宅系物件と、法人での契約のテナントビルを比較すると、同面積での賃料差は約1.5倍～2倍、テナントビルの方が高いです。また、テナントビルはアパートやマンションなどの住宅と比べて長期的に利用されることが多く、一度契約すれば、長期的に安定した収益を得ることができます。そのため、一度成功すれば大きな収益を上げられるのがテナントビルの一番のメリットです。しかし、住宅系の収益物件と同じく、テナントビルも入居率が低いと、収益に繋がらないため、入居率の高いテナントビルをつくる必要があります。

テナントビルの収益形態は、フロアを丸々貸し出す「フロア貸し」やフロアを区切って貸し出す「フロア分割貸し」、ビル一棟を貸し出す「一棟貸し」などが一般的です。
その他にも、シェアオフィスのように、個人で利用するエリアを月額で契約し、同じフロアを複数の方が利用する形態があります。シェアオフィスの場合は月間契約だけでなく、時間貸し、日貸し、会議室のレンタルなど一日だけ利用したい方向けにもオフィス空間を提供することができます。これはテナントビルだからこそできる収益形態です。テナントビルを活用して収益を得たいとお考えの場合は、エリアの特性に合わせて最適な形態でテナントビルをつくりましょう。

アパートやマンションなどの住宅系物件の場合は、入居者の入れ替わりや水漏れや火災などの突発的なトラブルが多く、修繕費がかさむ傾向にあります。オフィスの場合は入居者が法人のため、賃料未払いといったトラブルも少なく、入居者の入れ替わりも少ないため、運営面でオーナー様にかかる負担が少ないのが特徴です。その他にも、建築物の制限が他の住宅系物件や飲食店などの建築物に比べて少なく、自由度の高い設計ができるというメリットがあります。

テナントビルを建築するにあたって重要なのは、建築するエリア選びです。エリアを考える際は下記の項目であるか確認する必要があります。

• アクセスしやすい幹線道路沿いであるか
• お客さまや社員の駐車場が確保できる環境であるか
• 周辺にビジネスをサポートするような食事関連の施設や銀行はあるか
• 「事務所用途」の建築が可能な土地か
• 地盤がしっかりしている土地か

など、上記の他にもテナントビル建築に伴う土地選びで確認すべきポイントはいくつもあります。 テナントビルの新築で土地の購入も検討されている方は、不動産屋さんに加え、地盤やインフラ設備、建築物に詳しい地元の設計事務所に早い段階から相談することをおすすめします。また、テナントビルへの用途変更や、既存のテナントビルの改修を検討されている場合も、建築に詳しい設計事務所に相談しましょう。オフィス建築設計.comではテナントビルの建築に対応しています。テナントビルの建築にかかる費用や、そもそも理想通りのテナントビルを建てられるのかなど、建築のプロの視点からお伝えいたします。四国でテナントビルの建築でお悩みの方はお気軽にお問い合わせください。

オフィスの床面積は入居者がテナントビル選びで必ず確認している項目の一つです。
オフィスが必要以上に大きいと家賃がかさみ、狭すぎると業務効率に支障をきたしかねません。そのため、テナントビルの建築を検討されている方は、事前にターゲット層を決めて、最適な床面積のテナントビルをつくりましょう。
一般的にオフィスで業務を行う際に必要な面積は、1人当たり約3坪と言われています。こちらは目安ですが、極端に面積が小さいと業務を行う際に影響が出てしまいます。このことを踏まえた上で、テナントビルの建築を進めましょう。

テナントビルを経営する上で最も重要なのは賃料の設定です。
基本的には周辺の同じような建物の賃料相場との比較によって設定します。共用部分の水道光熱費などの共益費は、賃料に含まれている場合もあるため、必要に応じて賃料を修正する必要があります。
テナントビルをフロア貸しする場合は下記のような契約方法もあります。賃料設定の際にご活用ください。

【フリーレント】
契約後一定期間、賃料が無料になる契約です。期間は1ヶ月～12ヶ月まで様々です。不況期程フリーレントが付与される率が高く、期間も長くなります。

【レントホリデー】
1年のうち1ヶ月程度の賃料を無料にする契約です。複数年契約の定借において、フリーレントのように契約の当初から連続した期間の賃料を免除されるよりも、支払い賃料額を毎年一定にして計上したい方向けの方法です。

【段階賃料】
初期においては賃料を低くし、後に賃料を上げる契約です。例えば、当初1年間は半額とし、2年目以降は相場賃料に戻す方法です。

このように契約方法にはいくつか種類があります。収支計画の実現に最適な賃料と契約方法を設定しましょう。

オフィスは、そのつくり方によって「採用力向上」や「コミュニケーション活性化」、「ブランディング」など様々な経営効果を得られます。テナントビルを建築する際は、入居されるお客さまにとって業務を行いやすい環境だけでなく、業績アップに活用できるようなオフィスをつくりましょう。

テナントビルの入居率を高めるために、テナントビルの共用部へ投資しましょう。代表的なオフィス内の共用部としてあげられるのが、エントランス、エレベーター、廊下、トイレです。共用部が綺麗だったり、デザイン性があることで来客に与える印象が良くなるだけでなく、採用力向上やブランディングの強化に繋がります。テナントビルを建てる際は、共用部に投資して細部までこだわりましょう。

近年、テナントビルに求めることとして、「安全性」という項目が注目されています。特に2013年の東日本大震災以降、入居企業からのテナントビルの耐震性への関心は高くなってきています。耐震性を高めるためには、地盤の調査や設計の構造など建築の専門家でなくては判断できない項目がいくつもあります。耐震性の高いオフィスをつくる場合は、必ず建築のプロである設計事務所に依頼しましょう。また、安全性という面では、耐震性だけでなく、セキュリティ面での安全性を求める方も多いです。耐震性やセキュリティ性は求めすぎても底が知れないため、収支計画に沿ってどこまで予算をかけるのかを事前に決めておきましょう。